Plan de maintenance dans le bâtiment : le guide

Plan de maintenance en bâtiment : qu’est-ce que c’est ?

La maintenance en BTP désigne toutes les activités nécessaires pour conserver ou améliorer la condition d’un bâtiment. D'après la norme NF EN 13306, elle englobe « toutes les actions techniques, administratives et de gestion tout au long du cycle de vie d’un bien, visant à le maintenir ou à le restaurer à un état lui permettant de remplir sa fonction requise. »

Un plan de maintenance en bâtiment est donc un document stratégique qui détaille les actions nécessaires pour entretenir, réparer et garantir le bon fonctionnement des infrastructures et des systèmes d’un bâtiment tout au long de son cycle de vie. Ce plan est essentiel pour assurer la sécurité, l'efficacité énergétique et le confort des utilisateurs.

Ce plan est conçu pour être flexible et évolutif : il a pour but de s’adapter aux changements technologiques et aux exigences réglementaires. L’objectif reste de maintenir le bâtiment dans les meilleures conditions possibles sur le long terme. 

Ainsi, un programme d’entretien préventif en bâtiment comprend : 

• la planification des inspections régulières pour détecter les problèmes potentiels avant qu'ils ne deviennent des pannes coûteuses ;
• la maintenance préventive, qui comprend des tâches régulières pour maintenir les équipements en bon état de fonctionnement ;
• la maintenance corrective, qui traite des réparations nécessaires après la détection de défauts ou de pannes ;
• la maintenance prédictive, en utilisant des technologies avancées pour prédire les défaillances avant qu'elles ne surviennent ;
• la gestion des ressources, avec la coordination des équipes de maintenance ainsi que la gestion des pièces de rechange et des budgets.

Les différents types de maintenances dans le secteur du bâtiment

1.Maintenance préventive

Cette forme de maintenance est proactive et vise à prévenir les défaillances avant qu'elles ne surviennent. Elle implique des inspections régulières et des travaux d'entretien planifiés pour prévenir les dysfonctionnements. Par exemple, des actions comme le nettoyage périodique des systèmes de ventilation et la vérification des installations électriques aident à éviter les pannes tout en prolongeant la durée de vie des équipements. La maintenance préventive joue également un rôle crucial dans le respect des normes de sécurité et l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments.

2. Maintenance corrective

Contrairement à la maintenance préventive, la maintenance corrective ou curative intervient après l'identification d'un problème. Cette maintenance peut impliquer la réparation d'une panne, le remplacement de composants défectueux ou encore la résolution de problèmes structurels. Bien qu'essentielle, ce type de maintenance peut engendrer des coûts accrus et des interruptions plus fréquentes du service : il ne faut donc pas trop en dépendre. Un ratio élevé de maintenance corrective (plus de 30 %) peut indiquer une gestion réactive qui perturbe les occupants, mais entraîne également des surcoûts liés aux achats urgents de matériel.

3. Maintenance prédictive

Enfin, dans un plan de maintenance en bâtiment, la maintenance prédictive constitue une évolution de la maintenance préventive. Elle utilise des technologies de pointe pour anticiper les défaillances avant leur apparition. L'installation de capteurs pour une surveillance constante et l'emploi de logiciels d'analyse pour détecter les anomalies permettent de prévoir les problèmes potentiels. En anticipant les défaillances, la maintenance prédictive évite les pannes, réduit les interruptions et optimise la gestion des interventions de maintenance.

Quels sont les objectifs et les enjeux du plan de maintenance en BTP ?

Les objectifs du plan de maintenance

Pour toutes les entreprises, un entretien régulier est essentiel pour maintenir les équipements en bon état et prolonger leur durée de vie. Toutefois, nombreuses sont celles qui négligent encore cette pratique essentielle. L'omission de l'entretien peut retarder les réparations nécessaires, ce qui cause ensuite des pannes d'équipement et, dans les cas les plus graves, des accidents. Ces incidents augmentent les coûts et peuvent prolonger les interruptions d'activité !

C'est ici que l'importance d'un plan de maintenance en bâtiment se révèle cruciale : il vise une gestion optimale des infrastructures. Il joue donc un rôle crucial dans l’identification précise des besoins et des priorités, la mobilisation des ressources nécessaires et l'organisation efficace des actions de maintenance. 

Parmi les principaux objectifs, nous pouvons citer : 

• extension de la durée de vie des bâtiments et de leurs équipements en effectuant des entretiens réguliers et appropriés ;
• conformité avec les normes et réglementations en vigueur (sécurité, efficacité énergétique, accessibilité), ce qui aide à éviter des sanctions et des procédures judiciaires ;
• amélioration du confort pour les occupants en assurant un environnement sain et fonctionnel ;
• valorisation du patrimoine immobilier en augmentant la valeur de marché des biens grâce à un entretien régulier et professionnel ;
• prévention des risques en identifiant et en traitant les problèmes potentiels avant qu'ils ne nécessitent des interventions coûteuses ;
• réduction des coûts de maintenance à long terme grâce à une planification proactive et à l’évitement des dégradations majeures.

Les enjeux du plan de maintenance

La mise en œuvre d'un plan de maintenance des bâtiments efficace n’est pas sans défis ! En effet, elle nécessite des compétences et une expertise spécialisées. Parmi les principales difficultés à surmonter, nous pouvons citer : 

• Gestion des ressources humaines, matérielles et financières : allouer efficacement les ressources nécessaires à l'entretien régulier et aux réparations imprévues.
• Conformité avec les normes et réglementations : rester informé et respecter les normes de sécurité, environnementales et d'accessibilité en vigueur.
• Planification et coordination des équipes : organiser les tâches, prévenir les chevauchements et les conflits d'horaires entre les équipes de maintenance.
• Gestion des imprévus : répondre efficacement aux pannes, urgences et modifications des priorités qui peuvent survenir.
• Suivi continu de la maintenance : utiliser des outils de suivi et d’analyse pour détecter les défaillances tout au long du cycle de vie du bâtiment, évaluer la performance des opérations de maintenance et apporter les ajustements nécessaires pour améliorer l’efficacité.

5 étapes pour un plan de maintenance préventive en bâtiment efficace

1. Évaluer les besoins de maintenance

La première étape du plan de maintenance en bâtiment consiste à effectuer un audit complet du bâtiment et de ses équipements. On parle ici d’identifier les installations et systèmes ayant besoin d’une attention régulière (comme les systèmes de chauffage, de ventilation, de plomberie et d’électricité). Une fois ces besoins identifiés, il est possible d'établir une liste des tâches d'entretien à effectuer à intervalles réguliers.

Cette étape fondamentale vous permet d'allouer les ressources nécessaires selon les priorités établies, qui sont indispensables pour orienter l'ensemble de votre stratégie de maintenance. Voici quelques objectifs que vous pourriez envisager de poursuivre :

• éliminer les pannes ;
• améliorer la fiabilité des équipements ;
• assurer la qualité des équipements ;
• optimiser la planification des interventions ;
• renforcer la sécurité des équipes ;
• améliorer la gestion des stocks ;
• maintenir une relation client de qualité.

Bon à savoir : 

Selon les spécificités de votre secteur et les défis auxquels vous êtes confronté, il est recommandé de transformer ces objectifs en objectifs SMART pour augmenter leur efficacité et mesurer leur progression de manière tangible.

2. Examiner et planifier l’ordre de travail

Après sa soumission, la demande d’intervention est évaluée par une équipe technique. Ce processus d'examen vise à diagnostiquer précisément le problème et à définir la portée des travaux nécessaires. Un ordre de travail est alors élaboré concernant les ressources requises (outils, pièces, main-d'œuvre) et la nécessité éventuelle de faire appel à des sous-traitants. Cette étape permet de préparer tout le nécessaire avant l'intervention.

Comme mentionné précédemment, les ressources sont allouées en tenant compte des priorités établies, de la criticité des équipements, des compétences requises pour chaque tâche ou encore du temps nécessaire à leur réalisation. Cette répartition doit également inclure une marge de flexibilité pour répondre aux imprévus, qui, malgré une planification rigoureuse, peuvent survenir.

3. Mettre en place un calendrier de travail

Avec toutes les ressources évaluées et les priorités définies, on procède à la création d'un calendrier préliminaire. L'organisation des travaux par équipement ou zone peut optimiser le temps et les efforts de l'équipe de maintenance. Dans le cadre du plan de maintenance en bâtiment, cette planification stratégique assure une utilisation efficace des ressources et minimise le temps d'arrêt des équipements.

Le projet de calendrier est ensuite partagé avec toutes les équipes impliquées pour recueillir leurs feedbacks, en particulier avec celles directement impactées par les arrêts de maintenance. L'accord sur un calendrier final est crucial et doit être formalisé par un document signé. Ce processus garantit que toutes les parties sont informées et d'accord avec le plan prévu.

4. Définir des indicateurs de performance

Établir des objectifs implique nécessairement leur suivi rigoureux, car des objectifs non surveillés ne servent à rien ! Il est donc crucial d'intégrer des indicateurs de performance clés (KPI) pour monitorer l'efficacité de votre plan de maintenance en bâtiment. Ces KPI vous aideront à mesurer si les objectifs sont atteints et à identifier les domaines nécessitant des améliorations pour renforcer l'efficacité de votre plan de maintenance.

Voici quelques indicateurs principaux à considérer :

• Évaluation de l'efficacité du plan de maintenance : utilisez des mesures comme le MTBF (Mean Time Between Failures - Temps moyen entre pannes) et le MTRR (Mean Time to Repair - Temps moyen de réparation) pour évaluer la performance de votre maintenance.
• Analyse des équipements nécessitant le plus de maintenance : le TRS (Taux de Rendement Synthétique) peut être utilisé pour calculer la fréquence des pannes et le temps de maintenance requis par chaque équipement.
• Coût annuel de maintenance par équipement : ce calcul doit inclure les coûts des pièces détachées, de la main-d'œuvre, ainsi que les pertes dues aux arrêts de production. Il permet d'évaluer le retour sur investissement d'un nouvel achat par rapport au maintien de l'équipement actuel.
• Suivi des temps d'arrêt et de non-production : un indicateur d'efficacité globale de la maintenance peut mesurer le temps d'indisponibilité des équipements, ce qui impacte directement la productivité.
• Gestion des stocks de pièces détachées : les rapports d'intervention permettent de surveiller les stocks, d'ajuster les niveaux de réapprovisionnement, mais aussi d'identifier les pièces qui ne sont plus utilisées.

5. Exécuter, suivre et optimiser les travaux de maintenance

L'exécution des travaux de maintenance commence conformément au calendrier établi. Il est important que les techniciens enregistrent leur progression, le temps passé et les observations importantes durant les interventions. Ces données sont essentielles pour le retour d'expérience : elles servent à ajuster et améliorer les futurs plans de maintenance.

La maintenance préventive doit être un processus évolutif. Après un certain temps, une analyse des données collectées permet d'identifier les améliorations possibles. Il peut s'agir d'ajuster la fréquence des interventions, de modifier les procédures ou d'investir dans des technologies de surveillance pour anticiper les problèmes. Cette étape garantit l’efficacité du plan de maintenance en bâtiment sur le long terme.

Quels outils pour optimiser la maintenance des bâtiments ?

L'intégration d'un logiciel de Gestion de Maintenance Assistée par Ordinateur (GMAO) est essentielle pour optimiser l'efficacité de vos opérations de maintenance préventive et curative. Ce système informatisé centralise toutes les informations nécessaires pour la gestion complète du parc de machines (incluant la création, la planification, la gestion et le suivi des tâches de maintenance).

Avec une GMAO, vous bénéficiez d'une plateforme unifiée qui améliore la coordination et la communication entre les différents services et équipes. Le logiciel facilite la transmission des informations, mais aussi la collaboration en temps réel. Or, ce sont des éléments très importants pour les interventions nécessitant une réponse immédiate. La centralisation des données permet également une meilleure visibilité sur les opérations en cours et à venir, toujours dans l’idée de prévenir les pannes avant qu'elles ne surviennent et de réagir efficacement lorsque des interventions urgentes sont nécessaires.

De plus, une GMAO permet une analyse détaillée des performances du plan de maintenance en bâtiment, à travers des rapports et des tableaux de bord. Utilisez des données fiables pour baser vos prises de décision stratégique. En clair, l'adoption d'une solution de GMAO transforme la gestion de maintenance en un processus plus dynamique, réactif et efficace !